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三处楼盘如果用于投资,怎么分析选择?【京西祥云】【泽信公馆】【西山天璟】?

方先生 总价预算:1079-1162万 买房目的:改善 关注海淀
2018-03-07 02:25 来源于实际看房途中

分别讲三处楼盘前,明确一点:咱们购置房产是用于投资。


另一个点:忽视未来银行放水。如果放水,三个都会猛涨,您看心情买就行了。我们给您提供的参考是,在市场最艰难的时候,谁会坚挺,甚至被看做避险楼盘。


前置的一些因素:


地段地块的开发潜力。主要就是配套,还有规划。

现有地块的成熟度。

客群潜力

稀缺因素。


其中在这些楼盘对比中,地块的开发潜力,现有成熟度,还有稀缺因素是三处楼盘差异较大的。这个影响咱们投资时间的长短。或者说,楼盘适合适时出手还是长期保留以传家。


但共同增值点都在于,看好西南丽泽-丰总-海淀的高端人群外散优势。


主要分析共同点:客群

如果

【1】从客群广度上说,西山天璟占优(海淀,丽泽,丰总都能涉及)

但是因为地区面积,无论商业产业,人群,容量有限。排除银行放水这个因素,房价未来会在一段时间内有瓶颈期,可能会在未来10年左右全部成熟了,在某个时间段内涨不上去。

不过以其品质和配套资源(算是核心卖点),收藏价值较高,适合自用居家过日子。永远一直好出手。保值性高。


【2】从客群质量上说,泽信占优(就在丰总,另外距离丽泽很近)

但是因为片区过分成熟,有无地铁已经对房价影响不大,目前相比其他两处成本较高,相对利润少。

以后房屋影响房屋价格的,品质和客群是关键因素,同时要看区域大环境。

看丹因为历史包袱,区域配套相比陈旧,历史客群质量不高。更多的依赖或期望外来年轻人(就是富二代)接盘,

周边新盘较少,比较寄期望于丽泽商业中心建设(否则富二代不来),不然金融规模优势小,容易形成产业区地产的通病(过多打工中产,高工资,低消费,还月供就够一壶,导致长期地段潜力大但价格起不来,明显临床症状就是租金高,房价低)。

另外周边几乎没有绿化配套,自然景观缺失,不具备长期保有价值,是年轻人首选。投资必须注意流转性,该出手转让就得转让。

不过近期因为产业区的规划,和近期人才涌入,还是是被市场看好的,中短期内保值高,好出手。

(但是悄悄话:所说富二代,如果要是真有钱了也不会看上泽信位置,会直接要三环二环的了,客群还是高收入中产,和富裕阶层为主)



【3】客群规模上说,京西祥云占优(人口聚集区)

因为周边现在几乎是空白,一切都在建设中,比较需要想象力,不好明确说未来某个增值点,只能说有人来就有希望。

这个地区规划上不是产业区,主要以生活居住作为核心要素,但是交通上往东北往西南(丽泽-丰总,长阳-良乡)两大核心都很近,配套不完善,但是地块多,资源集中布局,外加上永定河生态景观,具有投资的一切优秀基本面。就看能不能吸引人群过来。而且相关规划和初步的施工都已经开始,商业,产业,教育等基本面都在建设中,档次据说不低。


房价低是优势之一。短期内会吸引大量东北片区高收入年轻人,改善类家庭入住,近期会明显推动房价上涨。因为景观的利好,自身的高端稀缺,长期价值也比较高。

另外房山是被规划的承接大量被规划人群的集中地之一,产业布局五脏俱全,地理布局资源集中,也是北京比较被看好的投资地区之一。


但是缺点:地理位置和目前交通问题,缺富二代,缺产业,缺钱,需要时间逐步填坑完善。

如果短期居住可能会很疼。短期转让收益不高。接盘但是对与咱们中长期投资来说,这个几乎不算缺点。(毕竟有地,还有人主动来,位置也尚可,到哪都不远,现在还因为配套不好,还便宜。)

整体大的布局有了,主要以后看房山自身产业区的造血能力。

虽然京西祥云主力客群在于丰台,但是如果房山自身不强,会被客观的地理屏障(永定河)撕裂,反而会成为高收入边缘地区,房价涨幅速度较慢。


额外说下:

处在丰台-房山交汇处这也是京西祥云优点之一,占据两大核心点利好(不是虹吸区,因为距离近,是以生活居住,教育,商业,公园为主导,没有产业,反而是一个人口叠加区域)

咱们对于祥云的利好基本面的分析不在于丰台如何,而是要看房山的良乡,通过大学城的核心带动,能不能起来。如果起来,第一是高收入人口的叠加因素,第二是自身房屋品质的稀缺,第三房屋单价和丰台有价差,这三个因素都会造成京西祥云的价值上升。




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