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北京楼市最新分析独家观点解读

  • 发布时间:2017-11-09 17:19:59
  • 阅读量:1065
  • 来源:居理新房
中国的楼市是一个政策市,所以我们的预测或是解读的话都不能离开北京地产市场的政策。那我们要如何理解与把握北京房地产的楼市政策风向呢?下面居理新房为您进一步解读北京楼市!

北京楼市最新分析独家观点解读


  首先要看2017年中央对北京楼市房地产政策的定调

  坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。12月16日召开的中央经济工作会议这一表述意味着从2017年起中国的房地产市场将发生根本性改变,住房将回归到基本居住功能。以赚钱为目的的投资投机“炒房”将受到严格管控和扼制。

  其次是四提“泡沫”

  7月26日中央政治局会议“抑制资产泡沫”,10月28日三季度政治局会议“注重抑制资产泡沫”,12月16日中央经济工作会议“着力防控资产泡沫”,12月21日,中央财经领导小组会议明确提出“抑制房地产泡沫”。

  很明显,中央认为北京楼市房地产市场有泡沫,今年一线及周边还有部分二线房价疯涨,严重背离市场实际购买力便是明证。从中央文件精神可以看出,房地产市场投资多点没事儿,房价涨点没事儿,就是不能过热,以致形成巨大泡沫。如果泡沫严重,那就采取行政手段把它挤掉。因此,2017年,房地产市场首要的是“稳”,平稳健康发展,挤出泡沫。

  怎么稳?

  中央给出了明确指示,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  具体到北京楼市,金融方面,预计会继续坚持2016年9.30调控政策。首套房最低首付35%,二套房认房又认贷,最低首付50%。房贷倾向扶持刚需购房者,对投资投机性购房将予严厉限制。同时,会加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为,保证房地产平稳健康发展。

  土地方面,整体供应仍会继续缩减,供应区域仍将主要在远郊区。并会继续限价、限售、限面积、限持有,地王产生概率不大。并且,北京将进一步与周边统一土地规划,以带动周边城市发展,更好疏解北京常住人口。

  财税方面,要抑制房地产泡沫,业内公认的是房地产税,既有助于降低房屋空置率,实现资源集约配置,又有助于为地方政府提供稳定、长期、有效的税源。预计2017年,房地产税将会有一个相对完整的草案,并开始进入立法程序。

  投资方面,趋势将会放缓,因为北京的土地供应仍会是严重不足的状况,加上持续限购,房企新开工意愿不强,新增住宅供应较2016年会减少。

  立法方面将加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展,建立租售并举的房地产发展模式。

  综上考量,2017年北京楼市销售量会有所降低,二手房在局部区域房价会下跌。而新盘豪宅化趋势仍不会改变,房价仍会稳步走高,但涨幅会放缓。

  总体来说经过4-9月份的连续降价,目前北京楼市基本行情稳定,有以下几个特点:

  1、近郊临地铁次新房(目前还在下跌):这部分房子的特点就是上车盘,总价200-400万之间,建成年代较新,一般2010年前后,离地铁很近,上下班的核心通勤工具。户型不会太大,60-90的两居或小三居,40-60的一居为多。代表盘:4号线(顺便说一句:4号线是北京所有地铁中最有价值的一条线路,穿越金融街和中关村,一直到海淀北部科技园,码农最爱)天宫院万科橙、金融街融汇、保利春天里等。长阳半岛X号院,回龙观龙X园,清河XX东里/西里,天通苑XX区等。这些盘一般都是刚落脚北京的同学刚需盘,咬咬牙两家一凑,刚好上车。在15-17年这波行情中涨幅可观,普遍翻倍,可以说换手率非常高。

  目前普遍有20%左右的降幅,天宫院稳定在4.5万/平左右,长阳半岛4-4.5万/平,回龙观4.5万左右,天通苑略便宜4万不到。

  2、市内老破小好学区(目前已经稳住):不要小看东西海为代表的老破小房子,拉出来一个分分钟10万/平的价格让人又爱又恨。17年春节后这部分盘属于虚火太剩,记得裕中东西里16年930刚出来差不多10万多一点儿,到17年春节后3月普遍达到14-15万,简直上天。现在基本稳定在11-12万/平。中一的学区东南小区为代表,3/4月份最高价格15万+/平,现在普遍降到12-13万/平,万泉小学的学区小南庄最高点11万多,现在基本9万左右,总体来说降幅明显。

  3、市内次新好学区(目前已经稳住):这部分房子在这一轮中表现最坚挺!!典型代表阳光丽景、中信城、华清嘉园、太阳公元等。15万/平的价格那是相当稳,降幅10%以内。说明北京有钱人真是太多了,不怕贵,就怕不好!

  4、郊区老破次学区+市内老破次学区(目前有跌有稳):这部分没啥可以分析,属于随大流涨幅勉强跟上,涨得晚涨得慢,除非市内好地段的房子,否则不太建议碰。自住无所谓涨跌除外。

  5、从链家的成交量来看,6-9月成交量一直在涨,10月份遇上19big+共有产权房上市,楼市降温明显成交没有延续涨的趋势。信贷依旧很紧张,北京地区目前首套首贷普遍基准上浮5%-10%,相比16年松的85折上涨了20%不止,而且贷款年限限制最高25年,对于刚需来说月供压力加大。再次印证楼市的下跌必然伴随信贷的收紧,限购限贷砍向的是屌丝,不是有钱人。有钱人全款丝毫不受影响。

  6、估计北京楼市限制政策一时半会不会放开,限制至少在1年内仍会存在。需求是普遍被压制住了,而并没有很好的解决。即便出台共有产权房、发展租赁房,也未能从根本上解决问题。因为所有的人想的是买到属于自己的房子,而不是去租房,租房是无奈之举而非一劳永逸。

  7、是房价贵导致了地价贵,是经济发展和货币发行导致了房价高。房价是资金的沉淀池,是大众的投资品。对一线城市来说,房子的金融属性要大于居住属性。

  8、投资的角度,刚需盘(尤其码农刚需盘)和学区盘是首选。燕郊代表楼盘首尔甜城已从3月份接近4万/平的价格降到了2万/平,妥妥腰斩。已具备投资期望,三年社保放开后,可以入手。另外:燕郊是环京唯一值得投资的区域,其他一概不要去。

  随着北京市政府东迁,中央致力于北京人口的疏解,已经走出了很关键的一步。可以预见未来的北京住宅用地的供应将越来越少,相对应房屋的稀缺性将越来越高。如果您需要买房置业,或是投资置业

  以上就是有关对北京楼市的分析,对于普通人来说,房贷是这辈子唯一一笔能够得到国家支持、大额度、长年限、低利率、抵抗通胀的资金。要贷到超过家庭承受能力的10%以上,要构建以房贷为核心的资产包。居理新房提供最新房价、地址、交通和周边配套、开盘动态、户型图、实景图、怎么样等楼盘信息,如果还想了解更多的楼盘知识,请继续关注居理新房,我们竭诚为您服务!

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