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房企为何扎堆建“小镇”?一篇带你看懂奥妙

  • 发布时间:2017-07-31 17:22:22
  • 阅读量:1652
  • 来源:居理新房

2016年7月,住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,计划到2020年,培育约1000个特色小镇;10月,住建部公布了第一批127个特色小镇名单;2017年3月,“特色小城镇”概念首次被写入政府工作报告。


建设特色小镇目前正成为不少房企转型的方向,碧桂园、华夏幸福、绿城、华侨城等房企已纷纷试水。房企试水特色小镇,除了行业利润下滑,寻找新的增长点之外,政策推动应是其中因素之一。


“过去谈特色小镇,更多是围绕土地和经营的角度,而如今所谈及的建设小镇,需要在规划中寻求特色产业、特色机制、特色合作和特色运营,所解决的不仅是单纯经营问题,而是解决民生、经济、就业、持续发展和差异化。”戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟谈道,转型建设小镇,开发商从开发到运营的角色转变,这将会是一个艰难的过程。


房企为何扎堆建“小镇”?一篇带你看懂奥妙

△ 广西鹿寨县中渡喀斯特山水古韵小镇项目


谋求多元化发展


开发商为什么扎堆小镇建设?


国家所倡导的特色小镇和目前开发商所聚焦的特色小镇还是有很大不同,“特色小镇”,其实非镇非区,并非行政区划单元,也不是产业园区,而是相对独立于市区,有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。


“非镇非区”的部分反倒是目前开发商比较关注的,传统开发商投资特色小镇目的还是以转型、多元化,创新为初衷。如碧桂园、融创等房企都在做这个方向能力的构建,要做转型,对传统开发商来说还有很大的挑战。


在转型之前,一些开发商在做产业地产,踩对了节奏,布局了产业,如今已有一些积累,譬如星河雅宝科技创新园项目,有一些建树。但有一些开发商未来可能将面临较大的挑战,并没有一下转型到产业,本身题材就比较有限。

房企为何扎堆建“小镇”?一篇带你看懂奥妙


△星河东莞互联网黄江项目


开发商扎堆特色小镇,更多是为了转型谋求多元化发展,开发商最终是逐利的,政府做特色小镇的原因是希望把一个地方建设起来,单纯建设这部分,其实市场是没有什么竞争力的。如果开发商转行做这个,有资金,有建设能力,花钱建设,政府买单的工作是最简单的模式,特色小镇的运营,如果开发商单纯着眼于就是为了赚这个钱,而忽略了对产业的运营,这是双输的一个局面。而开发商着眼于产业做好的时候,政府是愿意把这部分房地产利益用相对合理的水平让渡给他们,这一点开发商一定要想清楚。如果没有特色的产业运营能力,开发商去做特色小镇,一定要从深耕经营,产业,最好是自带光环的产业去做这方面的匹配,这个是最好的。 


现在让市场来配置资源,经不起市场考验的就死掉了。什么样的才是市场所需要的?符合市场规律,市场有需求的。


供地紧张,小镇会否成为深圳房地产行业的创新之路?

然而这个能力是有限的,开发商通过特色小镇的方式在深圳拿地,基本上是很难的,因为土地都分割得差不多了,其中集体土地占据了很大一部分。未来有可能跟集体土地制合作,跟村集体拿地,但这个集体一定是有特色的。


深圳土地紧缺,腾讯能拿1点几平方公里,这在国内都不会有了,其实腾讯做的,政府也是希望做一个平台,希望更多的企业能参与进来。


一定程度上,小镇更是开发商转型的一种方式,以特色产业,或者寻求当地的特色文化体验旅游为主,更多的是开发商转型多元化的一个重要手段。对于开发商来说,并非是要获取土地,而是转型多元化,以获取土地为目的的村集体合作的特色小镇,最终还是会经过市场的检验,未来小镇市场也许会面临大量的库存和洗牌。


深圳应是“都市小镇”概念


深圳特色小镇与江浙一带的相比,有何不同?


小镇建设是解决地方债务、实现产业就业,间接带动地方经济繁荣的。地方政府需要解决产业差异化的问题,关注的是“镇”,但在深圳这些城市化水平高的地方来谈小镇,概念跟在内地很不一样。


深圳城镇化率几乎100%,不需要做太多城镇化率的考虑,但是在内地城镇化水平还是比较低,有些甚至还没达到50%。一些乡镇有特色但并没有实现经济价值,没有商业模式,就是让市场去配置商业模式。像深圳这种城市建设特色小镇,应该是依托自己的特色,实现转型或城市更新为目的的建设。


第一,浙江在2015年的时候,国家出台特色小镇政策之前就已经有标准体系,已经形成了八个维度的标准化体系,并执行“宽进严定”。譬如面积要求1-3个平方公里,固定资产投资额度,3-5年要达到初具规模或者建成,有非常细项的要求,达到才能审批下来。在广东省和其他地方却没有这样的实施细则。


第二,依托背景不同,国家目前的特色小镇70%都属于文化旅游,深圳滨海风光是有的,人文历史积淀少一些,但也有自己的特色。譬如华侨城投资的深圳甘坑客家小镇项目,首次导入了富有客家文化特色的IP品牌——小凉帽。


现在谈特色小镇,第一是寻找特色,寻找合适的IP,第二是把特色运营好,有些特色是自带光环的,或者就像开发商这样,有能力,有资源。如果说没资源没能力又没有自带光环的,去做特色,失败的几率会比较大,市场竞争资源争夺还是比较明显的。


深圳开发商在小镇建设上是否有独特优势?


李伟:市场的发展赋予沿海开放城市并不是希望通过特色小镇的概念来提升基础设施、民生服务。在深圳,应该是都市小镇的概念,在都市化中寻找更多特色,譬如文旅和科技特色。 我们目前各区打造的15个风情小镇,如观澜红木、大芬油画、沙井生蚝等,地道的东西是最具吸引力的。


在深圳做小镇,更多是围绕市场把这块蛋糕做大,能够形成产业聚集,形成更多独角兽企业,能够解决空间、空置率、产业转移、分工的问题。这个阶段的产业核心竞争力是人无我有,人有我精的产业特色,有了特色才有机会。


深圳并非不具备先天做小镇的先天条件,但并非是国家小镇主战场。深圳特色小镇是政府的机会,也是开发商的机会,同时也是一些实体企业寻求自我发展,寻找一些新出路的机会,实现差异化的过程。深圳未来应该是市场主打,政府搭台,做特色安排,然后注入资金,所以深圳是有其自身特点的。


房企未来转型:轻重并举+多元化


传统开发商建设小镇的最大挑战在哪里?


特色小镇明确了地方政府要去除房地产化,开发商来主导的地方,都是在房地产价值上还是有想象空间的地方,一定是有市场逻辑。而现在特色小镇,我觉得挑战比较大的地方,未来一定是在产业运营这一块,包括招商。


传统开发商认为小镇开发周期太长,产业的运营包括招商、产业的扶持发展。因为不同的特色小镇依托的城市背景不一样,难度和人才,开发小镇要发挥自己的优势,不能空穴来风。


对于开发商来说,获取土地只是一个方式,但是大家也要承担责任。政府合作大家也是有契约的,譬如杭州艺尚小镇,政府出台了相关法则,将会进行处理,政府和投资商之间应该建立合理的契约精神。


开发商在转型过程当中,以前光想卖房子,现在想如何经营产业,如何进行合作,承担什么样的角色,是主导方、牵头方还是深度参与方?这已不单纯是开发房地产的事情,而是在运营上。未来会有一部分有抱负的开发商来做,譬如华夏幸福年报里,有超过60%的收入都来自于房地产开发,1000多亿收入里30%来源于产业招商与发展服务,这个比例已经不小了。


实体经济不好的情况下,政府的招商都是在争抢资源,这也是大家需要面对的问题。目前有些开发商转型的深度很深,除了做园区运营,还有金融平台、投资产业、大健康等等,都在做类似的匹配。开发商已经从“一元化”转向到“多元化”,在产业的纵深上,呈现了多元化,房地产已步入新的发展阶段,现在很多开发商都是在做类似的匹配,在产业的纵深上呈现多元化趋势。


譬如万科在物流地产与普洛斯的合作,这是大家对于未来的判断。投入资金产生价值更多来自于新的产业方向,包括金融PE、VC投资回报率高的,比如也能和房地产产生互动关系的,比如大健康,药厂、医院放在这里,我可以做一些小镇的地产开发。“轻重并举+多元化”将是未来房地产商转型的重要方向,适合发挥自己优势的多元化,并非一下转到陌生领域,这跟传统优势产生互补的同心圆理论是最有效的。


政府在特色小镇建设中真正应该扮演怎样的角色?


政府扮演的应该是引导市场、创造市场环境的角色。特色小镇是解决系统性的问题,而不是单纯解决产业问题,通过产业撬动地方活力,所以说园区运营只是园区的概念,但是特色小镇涉及到民生的改善,基础设施的投资。


对于人才的引进,企业的招商等系统性的问题,特色小镇是未来跟政府合作的,核心公司也是属于政府的“管委会”或者“县”。未来产权和管理权有可能都不在开发商这里,开发商会选择性做一些资产配置,未来更多是PPP模式。


深莞惠这样的地方,通过特色小镇来获取土地并不是直接的方式,而是跟地方政府合作之后,赋予特色小镇内涵,前提是跟政府解决一些复杂问题之后,然后才能谈到特色小镇上来,现在也没有明确是ppp(政府与社会资本合作)方式还是通过招拍挂的方式。每个项目每个公司都还有各自的特点,很难概括在一起。同时,政府去引导去规范化特色小镇,给小镇进行适当定位也很重要。


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