房价有没可能再降?现在单价都6万左右了,还有上涨的空间吗?

刘女士 总价预算:700-850万 买房目的:改善 关注昌平
2018-03-29 17:07 来源于实际看房途中

第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?

长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。

短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

第二个是单价6万后的上涨空间问题。

这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。

1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。

2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。

3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。

4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。


您好,没有北京户口,没有五年社保纳税,没有单位的工作居住证,可以购买北京的住宅项目吗?

王女士 总价预算:200万 买房目的:刚需 关注昌平
2018-05-22 16:47 来源于电话咨询

王女士,您好,从北京限购后,购买70年住宅需要以下三种资质:

一:北京户口,包括单位的集体户口,但是不包括学校的集体户口;

二;连续60个月的社保或者纳税;

三;单位给您发的工作居住证。

以上三个您只要满足一个就行,假如三个都满足不了的话,还有一种方式是公司名义全款购买。

北京什么样的房子适合投资?

朱先生 总价预算:600-800万 买房目的:投资 关注全北京
2018-05-28 17:00 来源于电话咨询

您好,以下是我帮您整理的北京房产投资的一些逻辑和思路,希望您能抽时间看一下,也希望能给您买房带来一定的方向。

首先,作为房产投资,我们最关注的是未来房子的升值率和转手速度。


在去年317限购之前,小面积的一居或是两居室都是投资客比较喜欢投资的户型,因为这类房子总价低,相对转手速度会比较快,这点在新房楼盘销售数据中会有比较明显的体现,一般楼盘开盘小面积的户型会很快售罄,大面积的户型销售周期会相对长很多。


但是随着317新政后的一些政策变化,房产交易市场也发生了很大的转变,究其根本有以下原因:


1、317新政规定,首套房首付提升到40%,二套房首付提升到80%(二套不但认房还认全国的贷款记录),这就意味着对很多刚需客来说,如果现在买一个小面积的一居或是两居,将来想做改善或是家里人口变多换房的压力会非常大,所以很多刚需客户首次置业也会尽量一步到位买一个三居或是四居。


2、随着生活水平的提高,越来越多的人对居住品质的要求也变得越来越高,很多之前住老房子的客户做改善的时候也会对品质要求比较高,所以高品质大面积的住宅越来越受欢迎。


3、据数据统计目前北京市面上的房子,90平米以下的住宅占比超过80%,加上现在共有产权房,限价房等政策房都要遵循70、90政策,也就是以后建的房子70%都是90平米以下的房子。而有小面积的小区注定没办法成为高品质的社区,因为居住的客户的层次相对会低一些。


4、根据最近几年政府批地情况来看,纯大面积的改善住宅社区越来越少。


综合以上才能印证为什么最近开盘的大面积高端楼盘基本都是日光盘或是月光盘。

像最近开的亦庄金茂府,单价6.8万,总价900万起,开盘当天就售罄了。

台湖的翡翠四季,128平起,小区主要是别墅,一个月售罄。

南城丰台的金府大院和天悦壹号8万的毛坯房,总价1000万起,基本也是一个月售罄,目前下期房源都已经锁完。

房山京西祥云上期房源售罄,下期房源还没开盘就基本锁完房。



新手买房选房注意事项有哪些?

匿名用户 总价预算:10万 买房目的:刚需 关注全北京
昨天20:25 来源于电话咨询

买房是我们人生中重要一件事情,选择一件好房屋对我们以后生活还是其他都是影响比较大,新房买房更是要慎重

买房选房子注意事项一、购房不要选择刚开始开发,一般说来价格低一点还能质量好。

  买房选房子注意事项二、买房子要注意不要买临街,噪音太大,即使是一条小路,也有发展成菜市场潜力。

  买房选房子注意事项三、不要买顶层,顶层容易出现漏水现象,虽然能修理但耗时耗力,修理时间极可能被无限延长不要买带厨房下水道地下室,

  否则崩溃是早晚事情。

  买房选房子注意事项四、不要买二层,一般厨房下水道是二层往上一条,一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞,如发生堵塞倒灌,其状惨不忍睹。

  买房选房子注意事项五、窗子外侧一定要是往外倾斜,否则窗子上密封胶老化了就会水淹七军。

  买房选房子注意事项六、窗户纱窗一定要买内置,否则掉在地上还好,掉在人上就难办了。

  买房选房子注意事项七、窗户较好是推拉式,在中间关,密封性好。

  买房选房子注意事项八、卫生间防水很重要!!!一定要鼓动你楼上和你一起在交房时做足48小时闭水试验,确定其防水性能,否则一旦漏水后果会非常痛苦。

  买房选房子注意事项九、厨房一定要有地漏,这样有个万一水管爆裂,还有个地方漏水,不至于让家里成了太平洋。

  买房选房子注意事项十、买房千万不要相信那些售楼小姐说什么外国进口门窗,越是如此,门窗配件越难买,后期物业根本弄不了。

  买房选房子注意事项十一、家里入 户门带猫眼是防盗门,不带猫眼是防火门,如果发生火灾猫眼会爆炸,但如果有陌生人,猫眼看得见。看你需要。

  买房选房子注意事项十二、买房前试验隔音情况,否则会很痛苦。

  买房选房子注意事项十三、买房要注意小区里车位数量,也许近期你不买车但不带表以后不会。

  买房选房子注意事项十四、家里水管,暖气管道都要打压试一下,尤其是暖气。个别暖气片,会直接影响室温,如果安反了,想要改过来极其困难,全安反了还可以在外面改,但如果安错了一两片,则要砸地面。

  买房选房子注意事项十五、如果你房子是带单元对讲,那别买一层,关门声能让你疯掉,报警声威力更是惊人。

  买房选房子注意事项十六、注意你所买房子位置,小心你楼下空地成为停车场。

  买房选房子注意事项十七、装修时不要动卫生间地砖,不要自己重新做防水—除非你有钱没地方花,要知道开发商并不是心甘情愿为你保修防水,他们正愁找不到理由呢。

  买房选房子注意事项十八、房子里对讲系统一定要问明性能和使用方法,并且仔细试验,否则那些宣传中优越性能可能只是宣传而已。

  

北京户口,已婚,在北京没房,在外地有过贷款记录买房,在北京买房首付比例是多少?

聂女士 关注通州
昨天16:12 来源于电话咨询

您好,去年317新政指出,北京首二套的判定认房又认贷,认您在北京的房和全国范围内的贷款记录。您在北京没房,在外地有过贷款记录,所以算二套。二套普宅首付60%,非普宅首付80%。

北京总价300万的新房有哪些性价比比较高的?

匿名用户 买房目的:刚需 关注大兴、房山
昨天16:43 来源于电话咨询

您好,基于您总价300万的预算,给您推荐一下几个项目作为参考:

1,万科翡翠西湖(东西朝向),90平,总价315万

2,旭辉城,75平,总价270万

3,K2十里春风,78平、89平,总价200万起

以上三个项目是300万左右性价比较高的项目,望您参考。

通州都有什么比较好的商办项目?

王先生 总价预算:120万 买房目的:刚需 关注通州
昨天15:49 来源于电话咨询

王先生您好,我是居理新房咨询师小徐,通州目前商办项目还是比较多的,因为通州作为未来的城市副中心,有着特别大的发展潜力。资源会很有很多倾斜。给您推荐几个目前相对关注度比较高的。首先是通州台湖的城市之光项目,位于环渤海总部基地。还有马驹桥的珠江四季悦城项目,是现房项目,还有物资学院路的朝北8080项目,也是现房项目。总价从130万-200多万不等。

我之前的房贷都还完了首付比例也要按照二套来走吗?

李先生 买房目的:刚需 关注通州
昨天15:52 来源于电话咨询

北京从2017年3月17号起实施认房又认贷的政策,二套的判定认北京的房子和全国范围内的贷款记录,也就是说如果您之前有使用过住房贷款,哪怕已经还完了,在京购买住宅房产依然需要按照二套的首付比例来走,普通住宅首付要达到60%,非普住宅要达到80

在北京买房需要满足哪些条件?

王女士 总价预算:350万 买房目的:改善 关注全北京
2018-11-14 19:29 来源于电话咨询

您好,以下是北京买房需要满足的条件:

一、京籍未婚

1、名下无房:在北京范围内能买1套房(包括通州)

2、名下有房:只能以公司名义全款购买

二、京籍已婚

1、夫妻双方名下无房:在北京范围内能买2套房(首套可以在通州买,二套在通州买需要满足在通州的连续三年纳税或者社保)

2、夫妻双方名下有一套房:在北京范围内可以买1套房(在通州买需要满足在通州的连续三年纳税或者社保)

3、夫妻双方名下有两套及以上房:只能以公司名义全款购买

三、非京籍未婚

1、满足连续60个月的纳税或者社保且名下无房:可以买1套房(在通州买需要同时满足在通州的连续三年的纳税或者社保)

四、非京籍已婚

1、满足连续60个月的纳税或者社保且夫妻双方名下无房:可以买1套房(在通州买需要同时满足在通州的连续三年的纳税或者社保)

五、有工作居住证

1、同北京籍

六、驻京现役军官

1、同北京籍

您有任何不明白的可以随时过来咨询我


通州有什么发展规划?

邱女士 总价预算:300万 买房目的:刚需 关注朝阳
2018-11-14 18:11 来源于实际看房途中

通州区区域配套及新房市场成交分析

一、通州区简介

通州区位于北京市东南部,京杭大运河北端,地处北京长安街延长线东端,是京杭大运河的北起点、首都北京的东大门,与天津、河北相连。辖区面积907平方公里,截至2014年底,常住人口135.6万,下辖4个街道、10个镇、1个民族乡。

通州新城是距离北京中心城最近的新城,在北京市总体规划“两轴-两带-多中心”的空间格局中,通州位于北京长安街轴线与东部发展带的节点之上,处于环渤海经济圈的核心枢纽位置,连接着首都与环渤海的多个经济中心。

十二五期间,通州被明确定位为北京城市副中心。根据发展定位,新城的主要职能是中心区功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承载区、宜业宜居的综合性新城市、世界一流水平的现代化国际新城。

通州新城规划面积155平方公里,其中核心区面积是48平方公里。核心区规划委:商务总部功能区、运河核心功能区、行政服务功能区、医疗康体功能区和主题休闲功能区。

 

图:通州区位置图

二、通州区配套分析

1、教育

通州区发展因相对主城区较晚,教育配套质量较为普通,但通州区正在推进名校办分校工程,引进了多所名校到通州举办分校。目前教育配套主要集中于新城核心区以及八通线沿线。

北京城市副中心教育发展专题座谈会上,北京市教委线联平主任和通州区岳鹏区长为首都师范大学附属中学(通州校区)、北京市第二中学(通州校区)、中国人民大学附属中学(通州校区)、北京理工大学附属中学(通州校区)揭牌,4所学校正式进驻北京城市副中心办学。

截至2013年年底,全区共有:1、幼儿园126所,比上年增加49所,其中市级一级一类园4所,户籍适龄儿童入园率96.6%;2、共有小学82所,优质的小学资源主要集中于新城核心区,八通线附近。3、初、高中学校42所,优质教育资源集中在新城核心区,八通线沿线区域。

 

图:通州区热门小学分布

 

图:通州区热门中学分布图

2、商业

通州区近几年发展势头迅猛,形成了较多知名新兴商业,目前八通线部分沿线地区(如通州北苑、九棵树等区域)商业已发展得相对成熟,例如:通州万达广场、通州罗斯福广场、国泰百货和贵友大厦等。亦庄地区通州部分、通州北关运河新区在未来几年商业规模将得到大幅度提升。

 

图:通州区商圈分布图

3、医疗

通州区医疗资源较为丰富:北京胸科医院(三甲)、北京中医药大学东直门医院东区(原北京市通州区中医医院)(三甲)、解放军263医院、通州区潞河医院(三级)、京通医院等等。

运河核心区未来规划有通州国际医疗区:园区一期将于2020年初具规模,基本建成1-2家综合医院,8-10家专科医院,汇聚众多知名医学院所、学术研究机构和医疗健康养生项目,成为亚洲领先的医疗产业集群之一。至2030年,园区一期项目将进入成熟稳定运营的阶段,累计门诊量将超过4千万人,住院病人将超过140万人。随着二期项目的建成,北京国际医疗服务区将跃升为世界顶尖的医疗产业集群之一。

 

图:通州区大型医院分布图

4、交通

通州属于北京近郊区县中首先大力发展公共交通的区域,总体而言,在北京所有近郊板块中,公共交通最为便利,公交、轨道、路面、其他便民出行措施最为立体复杂,未来应是北京主城最大的卫星城区。

广渠路二期2016年国庆节前正式通车,为免费快速路,不设红绿灯,通州市民驾车15分钟可进四环。

通州有京津、京哈、通燕和京通快速路等多条高速,但通州普通道路由于其发展时间较早,且发展初期缺乏规划,导致路面交通网混乱、道路不规整,尤其是新城核心区的部分,如北苑、双桥等繁华地段,交通常年堵塞,交通环境极差。

由于八通线和六号线两条地铁线路平行穿过通州核心区域,通州的轨道交通目前十分便捷。同时,规划中的地铁S6线(连接首都机场和第二机场,贯穿通州新城、顺义新城、亦庄新城)、17号线(连通CBD与昌平未来科技城)。

5、生态

通州境内分布着北运河、潮白河、温榆河等13条河流,千年京杭大运河穿城而过。依托温榆河、运河城市段建成的大运河森林公园。截至2013年年底,森林覆盖率为27.26%,城市绿化覆盖面积4343.6公顷,城市绿化覆盖率50.45%。

但通州因处于北京市下风处,空气质量较差。通州北部的空气质量略优于南部,但整体看来,污染情况比较严重。

 

图:2015年北京市PM2.5分布图

6、综合评分

 

图:通州区配套评分图

注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。

 

三、通州区房地产成交热门板块

自2003年八通线开通后,通州房地产建设正式起步,而随着“十二五规划”中通州新城规划的确定,以及后来CBD东扩、北京城市副中心的确立,通州区房地产开发迅速炒热,尤其通州运河核心区的。

通州区刚需楼盘众多,主要集中在通州新城——八通线沿线、运河核心区、亦庄新城通州部分三个区域,近几年台湖板板块土地市场也比较火热,但因周边未规划地铁,各类配套不成熟,住宅开发速度还较为缓慢。

 

图:通州区热门板块图

 

1、通州新城核心区板块

新华大街是通州住宅开发较早的区域,也是目前配套发展比较成熟的区域,而随着北京副中心的确立,通州新城核心区的开发,以及6号线二期开通,八通线往北沿,大运河区域开发也越来越火热。

该区域交通较为便利,目前轨道交通有6号线和八通线,未来规划有S6和17号线,道路交通有京通快速路、通燕高速和京哈高速;商业配套比较成熟,大型商业配套如通州万达广场、通州罗斯福广场、国泰百货和贵友大厦等;通州区的优质医疗资源也多集中于此,如首都医科大学附属胸科医院、解放军263医院、潞河医院等,未来规划有通州国际医疗区;教育资源也较为丰富,位于潞城镇的中国人民大学东校区,预计2016年建成招生。在新校区的周边,还将配套建设人大附中、附小和幼儿园。但新城核心区也存在着路面道路规划混乱,住宅区周边小环境差,市政绿化覆盖率低等不良影响。

近年来,通州新城核心区开发楼盘较多,并且多少属于大开发商的热销楼盘,升值速度迅猛。

2、亦庄次渠板块

亦庄高新技术开发区是国家重点发展的新城之一,规划比较详尽完善。其规划中的马驹桥居住组团、次渠居住组团坐落于通州辖区内。该区域目前商业配套发展已经起步,区内目前有亦庄线穿过,另外还规划有17号线,未来交通也比较便利。

该区域单从路面交通的规划来看,好于通州新城,但轨道交通目前还处于起步阶段。但亦庄近几年来规划和陆续开业的商业规模大,其中包括新城商厦购物中心,百尚购物广场等;学校、医疗等资源相对较少。该区域内的市政公园的数量相对较多,绿化覆盖好于主城区,存在小型垃圾处理厂等不利因素。

近年来,亦庄新城通州部分开发楼盘也相对较多,多数以刚需低总价楼盘为主,未来升值预期看好。

3、台湖板块

得益于近几年亦庄京津冀一体化的发展,政府规划力度大,台湖新城近几年持续受到各大地产商和购房者的关注,未来发展潜力较大,另外区域规划有三高速(京津、京哈、京沪)、三地铁(亦庄线、S6线、17号线)、一高铁(京津高铁),打造东五环立体交通网络。

但从当下现状分析,台湖板块几乎属于未开发地段,暂无轨道交通,荒地多,配套差,公共设施水平有待提升;学校、医疗、市政绿化资源等资源匮乏。

近年来开发商在台湖拿地热情高涨,甚至出现了拿地价格虚高、不合理的情况,台湖板块销售接连遇冷,板块的缺点也被慢慢放大;目前整个板块的新盘数量还相对较少。

4、通北板块

相比于通州其他板块,通北板块发展速度相对较慢,与其地块自身的发展定位相关——生态宜居板块。各方面配套设施还处于不齐全的状态,楼盘多以别墅项目为主,楼盘数量也相对较少,自驾交通便捷。

五、写在最后 

通州区是首都的东大门,北京城市的副中心,通州区近3年的房地产开发十分火热,目前在八通线沿线、马驹桥地区已经发展出了大型居住区,以刚需项目为主,当前多数一手房价格在7万以上。近几年新城核心区、八通线沿线地区、亦庄-次渠发展比较迅速,各类配套与资源相对比较丰富,相应住宅市场也较火热。尤其新城核心区,6号线二期的开通和城市副中心的确定继续推动了该区域的加速发展。

如果考虑在通州区购房,可以先关注小区域,再进行进一步选择。

 


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