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房价有没可能再降?现在单价都6万左右了,还有上涨的空间吗?

刘女士 总价预算:700-850万 买房目的:改善 关注昌平
2018-03-29 17:07 来源于实际看房途中

第一个是北京整体房价的问题,未来是怎么样的趋势?

长期来说,从16-17年暴涨以后,房地产市场进入了白银时代,未来10-20年,房产进入平稳增长时期,在这段时间,房价保持稳定上涨10年,但是增幅较慢。

短期来说,2018年3月份后预计整体稳中有升。首先必须贯彻房住不炒的大政方针,故而房价是基本稳定的,二手房略有下降;同时因为北京房产市场的调控处于较高水平,进一步收紧的可能性相对较小,在政策在不出现大的调整的背景下,压抑市场需求会得到部分释放,使得市场出现一定程度的回升。

从一线业务角度做预测,我们公司一线咨询师,明显感觉新房的成交在回暖,且主要集中在一些明星盘(指集中开盘,优惠较多大开发商的楼盘)。且许多限价地商品房也在相继入市(总结有12个限价地商品房,分享在我的朋友圈您可以看下),这些限价地商品房也会在上半年5-6月份也将有很好的成交表现,并且在北京新房均价上做出均匀高价盘的作用,即成交均价稳中有降。8月份后进入金九银十,刚需需求在限价地商品房上大部分得到去化,改善需求凸显,高品质好位置的新房价格稳中有所攀升。

第二个是单价6万后的上涨空间问题。

这个主要要看大的方针政策,特别是政府政策导向。

1、昌平科技园被管委会进一步升级为昌平科学园,15家央企之外会引进更多的办公企业。

2、北京定位为“科技创新”中心,在习在任的任期内这个大宗旨会一直贯彻实行,而昌平未来科技城是重点凸显科技创新的园区之一。(中关村科技园的发展主要依靠时代和企业自身的力量,昌平未来科技城则吸引了政府的大量资金和政策支持)。

3、目前园区进入了配套阶段,处于快速发展时期,还有发展的空间,除了央企独栋,各种商业、出行、居住配套都在建设中,全部成型仍需2-3年时间,这段时间的入手会比成形交房后更有意义。

4、按照目前房价增速,您可以保守估计3年涨幅在30%的情况下,均价从6万上涨到7.8万。因为基数较大,涨幅虽较低,但是总价差价高。


十里春风这么远,有没有价值?

寇女士 总价预算:200-230万 买房目的:刚需 关注通州
2018-04-20 00:00 来源于电话咨询

寇姐,咱们买房主要是用于投资,这是第一要务。往往鱼和熊掌不可兼得,咱们如果说,希望还能比较近的,在咱们预算范围内的项目(或是压力小的),不是说没有,而是没有投资空间。


就像之前望京。望京的望字在当年就是远的意思。2008年之前,很多人多说,望京?这么远?!都快到机场了,那么荒,谁会买?是不是傻了?可是您看到您这几年的发展,望京因为作为北京第一批卫星新城的布局,产业区的规划,地铁线的开通,年轻人的聚集,北京当年买不起房子的外来年轻人首选地之一,现在的房价已经是北京较高的地区之一了。

 

可是机会和时代就那么一次,错过了第一批利好,再买老旧地区,即所谓能用得上的【近】房子,后续只能等银行放水的【普遍上涨】,只能算保值,把人民币换成另一种方式陪伴,虽说是投资,但是真的很亏。这个根本不是财富转移。

 

同理也在于现在北京的第二批新卫星城,通州核心,门头沟永定镇,房山长阳,2011年,北京人都说,谁会买,是不是傻了?可是这三年涨了100%, 远超于老区的23%的涨幅,这个才是收益性的投资。收益性投资,功在当代(房价涨幅超过平均涨幅),利在千秋(涨幅超过CPI),这才是划算买卖。可是机会现在也是接近尾声。这些地方还能投资,就是收益要小了。

 

现在第三批就是这里,北京人也说,这么远,啥?谁买?还什么配套也没有。可是新城都是从荒地平地起来的,说也不能保证刚出生的孩子就会满地跑,满嘴话。一定要看规划,看交通的配套,看企业区,看年轻人口的聚集。这里所有能够让之升值的要素其实都具备。地产永远是第一批进入的能吃肉,其实在任何领域也是这样。【第一批】是从量变到质变的,是从0到1的。从1到10,这个过程就会艰难很多。质变才会给您带来最大价值的收获。

 

而且房子也不会贬值,如果进入贬值通道,那就意味着,房子会更难买。且不说房子属于土地性质的不可复制的有限的资源,上面承载的资本才是地产价值(人口,企业,交通,社会金融的剩余通胀)。买房子,买的就是这个地区的规划发展和未来,这个才是投资。如果说远,请参考望京,房山,门头沟,如果不是这两年地产市场的爆棚,北京人谁知道?这些地方是北京人家族性活100年有的都没去过的地方,譬如我。投资不是人人都能赚钱的,当年买到了就是买到了。当年说远的,都在说,这不怪我,谁知道能发展成这样,没买那就错过了呗。譬如我爸。

 

可是您投资,机会其实真的在这里。如果没有发展,开发商也不敢拿地。

 

当年说,【这地方这么远,傻子才买】的人,也永远一直存在,这种声音永远有。因为他们一直没有买到过房子,以前是,现在也是,也随着城市圈的扩大,他们口中的远,也伴随他们永远也买不到了。

 

房子不同于股票,股票更多的是财富的转手游戏,不是你输就是他赢,风险高。

房子也同于现在的金融理财产品,现在都说通缩,但是房产作为最后一到金融保险闸,受到的影响永远是最小的。通缩,影响的就是理财产品,所有的理财一律打破刚性兑付,没有保本。不敢妄言说什么世界级别的神仙打架,中美干仗,就说目前的金融政策的调整,每调整一小点,受到损失的就是一大片(房子调整这么多,政策这么牛逼,可是最终影响呢?下浮同比下个6块钱就是重大胜利)咱们作为小杂鱼级别的理财客户,这个局面下,咱们真的能敢说:我还不如买理财呢。

 

我做这个咨询行业2016年到现在也1年多了,接触的客户1000多人,不止接触过不少和您情况类似的客户,也接触过很多当通过炒房而富裕的客户,我可以跟您分享下他们当年是怎么买房的:

1. 买房买荒地,不是无脑买,而是买现在的规划,买过去政府信用,买未来的基建,买没落地的地铁,买初步成型的产业。做好从0到1的准备。

2. 买第一期。之后到收盘等周边成熟再卖掉。任何房子,无论在哪,哪怕是现在二线,都会挣钱。前提:第一期。

 

 

题外:原来监管不严,能够改底单,2011年之前(其实可以说在2015年之前),第一期买,最后一期卖,每套吃几十万的差价。如果您周边有朋友这么做过,可以问问他们,很多人第一桶金就是这么挣的。

 

而且,房子交房了,跟开发商也没关系了,他们拿着10%的利润走了,去别的地方拿地。房子在这个城市随着配套逐渐起来,上涨的幅度再高,也跟他们开发商没关系,赚的钱其实就是您的,没有开发商过来说分钱的。同理也是在于这里,房子的真正升值是未来几年的事情,而不是这几个月开发商好不好受的市场判断。只要是配套逐渐转好(怕的就是没配套升级),从0到1的质变,说跌?鬼城都笑了。

 

 

您如果不放心,下次我亲自陪您去项目,重点给您讲下周边。公司每个月给我们几万的工资不是白养我们的,关于房子,真的能给您讲讲。


昌平区域目前有什么新房?

江先生 总价预算:500万 买房目的:刚需 关注昌平
7小时前 来源于电话咨询

昌平目前新房主要集中在三个板块。回龙观区域,目前代表作品领秀慧谷,在售90平和100平户型,单价6万左右。昌平新城,南邵地铁站附近,最具代表楼盘:泰和昌平拾景园,单价5.5万,面积139平起。北七家区域,代表作,未来公元,单价6万+,面积104平起。

现在房子空置这么多,房价为什么还这么高,不会降吗?

匿名用户 总价预算:500-600万 买房目的:刚需 关注通州
2018-04-17 23:54 来源于电话咨询

这里涉及的是经济问题:如果把房子考虑成商品,如果真的发生经济危机,就像以前中学课本上讲的“资本家宁可把牛奶倒掉也不会给穷人喝”道理一样。


房子泡沫多了,价格反而会居高不下。宁可空置,也不会推向市场“大庇天下寒士俱欢颜”因为这是商品,遇到任何波动,都会往少数人手上集中,任何【市场上的盈利商品】都不是政府的福利保障。


就像之前某大炮所说,房子就是给买的起的人盖的(如果有基本常识都知道,土地永远是最稀缺的奢侈品,任何时代朝代,每一个独立的个体都是在奔一口地无论是前工业时代的农田还是当代的住房),保障房【民有所居】是政府的事。福利和物资的配给,也是一个道理,是逆市场操作的。政府的功能是调节,几乎所有涉及市场经济的,都是是另一只手的逆市操作,也是反人性的(现在话说,希望房价降,也是反人性反正常社会趋势的空想)。


如果再仔细观察,市场早就有这样的现象:豪宅有几个住的人满满当当的。不少都空置的。可是人家就愿意【浪费】。

不说房子,就说奢侈点的衣服,正常情况下有谁是天天用日夜用,都是在某特殊场合,穿穿戴戴.豪车也不是天天开,天天开的是五菱神车,而且商品的属性都有时效性,就是姨妈巾也是在特殊时期才用上,空置是正常的,危机下的空置,只会价格走高,更会买不起。


房子更是一样。只要是商品,具有稀缺性,都会不断往少数人聚集,空置率高了房价就会跌?有关联,但不是充分条件。尤其在北京,人口这么多,想房子还能降的,洗洗睡吧。30年前就有人睡着了,到现在都没醒。

房山区域目前新房价格是多少?

牛先生 总价预算:400万 买房目的:刚需 关注房山
2018-04-19 21:04 来源于电话咨询

牛先生您好,房山区目前的均价大概在4.5万左右,主要分为长阳板块、良乡大学城板块、闫村板块和窦店板块。长阳板块的均价在5万左右,良乡大学城在4.5万-5万左右,阎村板块4.1万左右,窦店3-4万左右。80-90平目前在售的有长阳板块的五和万科长阳天地,良乡大学城板块的观山源墅,阎村板块的天恒·京西悦府,窦店板块的旭辉城、北京城建琨廷和金樾合著。房山区目前是整个北京的价格洼地,楼盘价格跨度也较大,从长沟均价2.2万的别墅,到长阳均价5.5万的科技住宅都有,

为什么北京北边的房子会相对比南边的贵?

张女士 总价预算:800万 买房目的:刚需 关注海淀、丰台
2018-04-01 17:33 来源于电话咨询

您好,关于您的这个问题,我根据自己的经验和一些数据做了如下总结,希望能对您有所帮助:

1、北京北边一直以来商圈较南城要多一些,且大兴商圈的发展也相对比南城要好,像中关村、上地、望京等都在靠北的位置。

2、北城环境要相较南城要好,大型公园较多,像奥森公园等大型公园较多,加上北边一直被认为“上风上水”空气和水都较南城要好。

3、北城高端学府较多,人文气息浓厚,像清华、北大等都在相对较北的位置。

4、个人感觉影响最大的还是区域发展,北城整体发展相对要比南城好些。

这些都纯属个人见解,不代表权威。

房产如何判断后期是否增值?

寇先生 总价预算:1400万 买房目的:改善 关注丰台
2018-04-16 22:45 来源于实际看房途中

寇先生认识您非常荣幸,今天您也询问了我一些关于房产增值方面的问题。

其实房产增值最简单明了就看后期该区域人口是否是净流入人口、国家是否增加土地供应。只有规划丰富、产业密集的地区才可以集聚人才,单纯以增值为目的出发,首先要考察的是以下几个方面

(1)政策规划(区域附近有何利好)

(2)周边产业配套,有没有新资源的注入,尤其是轨道交通和产业,这二者都能集聚人口,人口的迁入意味着租房购房需求增加,需求刺激房价

(3)周边最新拿地价,周边拿地价基本可以表明两年后的新房入市价格会达到一个什么高度

(4)开发商及物业,品牌的开发商可以保证楼盘品质,好的物业可以后期维护楼房,减少折旧,利于后期三级市场交易。

(5)现阶段的价格是否已经透支未来价格

    综上所述选择一套增值房产的基本逻辑是:先选定规划丰富的区域,其次才是选择楼盘。


北京的房价不是整体下降了吗?怎么新房依然这么贵?

何先生 总价预算:500万 买房目的:刚需 关注昌平
2018-04-01 10:37 来源于电话咨询

首先北京的房价相较去年3月份之前的高峰确实是降了,但是不同的楼盘降价幅度不同。

说到底价格受供需影响,什么样的房子不好卖降价幅度就大。二套80%的首付导致换房困难,所以部分客户首套房不会再选择无学区的老破小了,再加上此类房子无电梯,楼龄早,硬件设施跟不上,居住体验感差,价格降了近三成。次新三居价格依然坚挺。新房端由于拿地价高了,降价空间不会很大,且新房目前不如刚改市场,对应的客户群体很多的都是换房,购买力还是比较强的。

陈安力

居理咨询师 陈安力

毕业于华中师范大学

咨询人数:1338人

实地勘察楼盘:140次

向他咨询

现在五环外的新房已经超过五百万了吗?

王先生 总价预算:500万 买房目的:刚需 关注全北京
2018-04-13 11:54 来源于电话咨询

王先生,您好,我是居理新房的咨询师谢远英,很高兴为您服务。

北京五环内没什么地了,所以新房项目很少,就算有,开发商也都是做成了大平米,总价上千万。目前大部分的新房集中在五环外,而且新房朝着三居四居走,总价相对较高,临地铁高品质大开发商的楼盘基本上超500万。

通州东南五环外的首开万科翡翠四季位于台湖,均价5.7万,119平起,总价650万起,精装修。但是旁边有个台湖银河湾,主打小户型,均价6.98万,55平388万,精装修,今年5月交房。昌平五环外的领秀慧谷位于生命科学园,均价5.8万左右,4.15开盘具体定价,83平总价540万左右,今年年底就可以交房。门头沟六环外,总价比较低的项目是西山燕庐,80平总价也要520万左右了。房山西南五环外有一个五和万科长阳天地,精装现房,均价5.1万,95平总价500万左右,良乡一个有远洋仕家,均价4万,108平现房,总价440万左右。

您要是想考虑五环外六环内500万以下的项目,可以着重关注台湖银河湾,远洋仕家这些楼盘,想要了解详情或者想去看房随时联系我就行。


您好,现在限购后购买商办都需要什么费用呀?

王先生 总价预算:100万 买房目的:刚需 关注房山
2018-04-08 15:58 来源于电话咨询

商办的费用分为两类,一种是购买过程中,一种是持有过程中。

购买过程中:契税-总房款的3%;印花税-总房款的万分之五;企业代办服务费-12000元左右。

持有过程中:房产税-总房款的0.84%;土地使用税-120元/月;代办企业年维护费-4200元。

持有过程中的税费,是在房本下来之后才交的,每年交一次。

希望可以帮到您

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